Guide til kjøp av eiendom i Italia

Forberedelse

 

For å kjøpe eiendom i Italia må du ha et "codice fiscale". Dette er et italiensk person-/skattenummer. Dette kan du få ved den italienske ambassaden i Oslo, eller ved "agenzia delle entrate" (innvandrerkontor) i Italia. Er dere et par, og skal kjøpe sammen, må begge ha "codice fiscale". Du må også ha konto i italiensk bank (se avsnittet Sluttoppgjør). For å opprette konto trenger du "codice fiscale". Du kan lese mer om dette under fanen Dine dokumenter.

 

Megler

 

Til forskjell fra Norge, er situasjonen i Italia at det vanligvis er flere meglere som har samme eiendom for salg. Og presentasjonen av eiendommen på hjemmesider etc. forteller ikke noe om nøyaktig adresse eller viser foto som kan identifisere eiendommen. Her er det konkurranse om å selge. Valg av megler bør gjøres etter å ha sjekket referanser. Kvaliteten på meglertjenesten varier svært. Det er klokt å velge en megler som følger deg helt fram til kontrakten er underskrevet hos notaren, og gjerne også i tiden etter.

Pris

 

Prisen på eiendommen er det selger som setter. Eiendomstakst slik vi kjenner i Norge eksisterer ​ikke. Seriøse og erfarne meglere har vanligvis gitt selger råd om hva som er fornuftig pris, men ofte kan det forhandles noe om pris.

 

Tilstandsanalyse og garantier

 

Ved omsetning av eiendom i Italia eksisterer det vanligvis ikke tilstandsanalyser. En kjøper eiendommen slik som den er. Og det er ingen garantier for skader eller mangler som oppdages i etterkant. Unntaket er for nyere bygg som har en obligatorisk 10-års garanti. Det går an å kjøpe tjenester fra arkitekt/ingeniør som kan gå bygninger nærmere etter i sømmene. Men du er avhengig av at eier/selger aksepterer dette, og du kan ikke regne med at prisen vil endres ved funn av skader og mangler. (Se notat i høyre kolonne.) Den eneste analysen som er obligatorisk og som eier/selger er ansvarlig for å legge frem er energiattest for bygningen(e). Denne viser nesten alltid svake energiverdier for eldre bygninger uansett rehabiliteringstiltak, og gode for nybygg som er oppført i henhold til nye byggeregler.

 

Visninger

 

Hos en eller flere meglere har du funnet en eller flere eiendommer som du ønsker å vurdere med hensyn til kjøp, og du gjør avtale om privat visning (fellesvisninger eksisterer ikke i Italia). Du må være klar over at i Italia (som i Frankrike) kan det være flere meglere som har samme eiendom i sin portefølje (og kanskje også til ulike prisantydninger). Unntaksvis har en megler gjort avtale med selger om eksklusiv rett til å selge. Meglerens rolle er å legge til rette for kjøpet ved å annonsere, arrangere private visninger, være forhandler mellom selger og kjøper, - og sette opp en foreløpig avtale om kjøp/salg. 

 

Bud

 

Det eksisterer vanligvis ikke budrunder slik en er vant med i Norge. Unntaket kan være dersom det er flere som er interessert i å kjøpe samme eiendom (samtidig). Selger bestemmer suverent hvem han vil selge til.

 

Et bud fremsettes vanligvis i et juridisk dokument som megler setter opp. Og det kan (om en ønsker) innbetales et beløp eller utstedes en sjekk på et avtalt beløp for å blokkere andre meglere/kjøpere. Et slikt bud er ugjenkallelig i maksimum 15 dager. Utløpsfristen for budet er oppgitt i dokumentet. Ofte er det også slik at budet er fremsatt mindre formelt, og det opprettes en foreløpig avtale. Se neste avsnitt.

 

Foreløpig avtale om kjøp/salg

 

Megler setter opp en foreløpig avtale mellom selger og kjøper, og når denne er underskrevet av kjøper og et forskudd/depositum (caparra penitenziale* eller caparra confirmatoria**) er betalt inn til selgers konto innen en fastsatt frist, er kjøpet stadfestet og eiendommen er blokkert for andre meglere/interessenter. Forskuddet er gjerne i størrelse fra 5 - 10% av kjøpesummen, men selger kan bestemme en større andel. Det er vanlig at du samtidig betaler megleren halve meglerprovisjonen, dvs. 1,5% av kjøpesummen + 22% IVA på provisjonen.

 

Husk å sørge for at du har kvittering for innbetalingene og at mottaker er identifisert som selgeren. Det er viktig at innbetalingen merkes med hvilken type "caparra" det gjelder. Kvitteringen må senere presenteres for notaren ved kontraktsinngåelsen. Megleren foretar ingen transaksjoner, hverken av penger, lån eller heftelser etc. Dette er det notaren som gjør.

 

        *Caparra penitenziale : Begge parter kan trekke seg fra kjøp/salg. Dersom kjøper trekker seg fra avtalen, mister          han forskuddet, men (NB!) selger kan også påberope seg dekning av kostnader fordi salget er avlyst. Dersom            selger trekker seg, må han betale tilbake dobbelt depositum til kjøper.

 

        **Caparra confirmatoria : Binder både kjøper og selger til å gjennomføre kjøp/salg i henhold til den foreløpige                avtalen. Dette er den vanligste form for å inngå kontrakt om salg/kjøp.

 

Kjøpskostnader

 

I tillegg til kjøpesummen kommer provisjon til megler (vanligvis 3 %), samt honorar (2-3 %) til Notar og avgifter til staten som beregnes av en skattetakst som er relativ beskjeden. Det er to ulike status for kjøpet : 1) Som fast bolig ("prima casa"), eller 2) Som feriebolig ("seconda casa"). De statlige avgiftene er (var) noe større for feriebolig enn for fast bolig. Se tabellen nederst på siden.

 

Dersom du kjøper privat, kan du regne med at utgiftene i forbindelse med kjøpet totalt vil utgjøre mellom 6 og 7% av kjøpesummen (inkludert meglerprovisjon med IVA, notarhonorar og avgifter). IVA er den italienske MVA som pr 2015 er på 22%. Vil du kjøpe gjennom et firma, f.eks. et norsk AS, les om dette i avsnitt i høyre kolonne.

 

NB! Dersom selger er et firma, må du være oppmerksom på at det tilkommer IVA på kjøpesummen. Størrelsen på IVA er avhengig av om eiendommen er "prima casa" eller "seconda casa" eller om det er en spesielt luksuriøs eiendom.

 

Kjøpekontrakt (skjøte)

 

Det er en notar som setter opp den endelige kjøpekontrakten og foretar den høytidelige overleveringen av eiendommen. Megleren gjør avtale med notaren for deg. Notaren er en advokat med offentlig fullmakt til å gjennomføre eiendomsoverdragelser. Det er notaren som undersøker og påtar seg ansvar for at eiendommen er klar for kjøp/salg, og at alle evt. heftelser er slettet eller gjort kjent for kjøper. Det er også han som setter opp regnestykket for skatt og avgifter som skal betales i forbindelse med overdragelsen fra selger til kjøper, og som mottar dette bløpet.

 

Du vil bli spurt om du behersker det italienske språket så godt at du forstår alt innholdet i den endelige kjøpekontrakten (skjøtet). Hvis ikke, trenger du å leie en oversetter (til engelsk er det vanlige). Megleren har gjerne gjort forberedelse til dette etter avtale med deg. Det er ikke uvanlig at tiden fra innbetalingen av forskuddet til du sitter hos notaren kan være mer enn 1 måned. 

 

Sluttoppgjør

 

Restbetalingen av kjøpet + honorarer og avgifter, kan bare gjøres opp fra en italiensk bankkonto. Beløpet presenteres for notaren ved underskrift av den endelige kjøpekontrakten, gjerne som en bankremisse utstedt av din italienske bank.

 

Ved overføring av penger fra Norge til din italienske konto, må du dersom det er et større beløp, være forberedt på å forklare hvor pengene kommer fra. Italienske myndigheter er opptatt av å hindre hvitvasking av penger. 

 

Overtakelse

 

Du overtar eiendommen hos Notaren når kjøpekontrakten er opplest og alle økonomiske transaksjoner er foretatt og fremvist. Selger gir deg nøklene og så er det å sette igang med å etablere abonnement hos strøm- og vannleverandør, evt. gassleverandør, samt registrere seg hos kommunen for kommunale avgifter og skatter.

Avgifter som kjøper må betale for fast bolig ("prima casa")

Avgiftstype

IVA (mva)...................................

Registreringsavgift..................

Reistrering av lån......................

Dokumentavgift.......................

Selger er privatperson

ingen IVA (mva)............................

2% av offentlig takst*.................

EUR 50,00...................................

EUR 50,00...................................

Selger er firma

4% av offentlig takst*

EUR 200,00

EUR 200,00

EUR 200,00

Avgifter som kjøper må betale for fritidsbolig ("seconda casa")

Avgiftstype

IVA (mva)...................................

Registreringsavgift..................

Reistrering av lån......................

Dokumentavgift.......................

 

Selger er privatperson

ingen IVA (mva)............................

9% av offentlig takst*.................

EUR 50,00.....................................

EUR 50,00.....................................

 

Selger er firma

10% av offentlig takst*

EUR 200,00

EUR 200,00

EUR 200,00

 

*) Offentlig takst på eiendommen omfatter en utregning av bygning + en utregning av tomtearealet der beskaffenheten har betydning (naturterreng, hage, produktivt areal).

Tallene er hentet fra nettsiden Tasse-Fisco.com og skal gjelde fra 1.1. 2014. Vi tar forbehold om at dette er korrekte gjeldende tall. Det har vært flere endringer i løpet av senere år.

Forbehold

Det italienske lovverket er komplisert å forholde seg til. Italienerne sier selv at for hver lov finnes en annen som sier noe annet. Vi må derfor ta forbehold om at vi i vår "guide til kjøp av eiendom i Italia" har gjengitt forholdene rundt kjøp og salg på en måte som oppleves korrekt.

 

Vi har kontakter med italienske fagpersoner med kompetanse på feltet, og vi vil i hvert enkelt tilfelle sjekke formalitetene rundt eiendomstransaksjonen, og bidra til at prosessen løper uten vesentlige problemer.

 

Dine dokumenter

Nødvendige dokumenter ved kjøp av eiendom er at du skaffer deg Codice Fiscale, evt også Carta d'Identità. Les mer om dette.

 

Du må videre legge frem kopi av pass og ekteskapsattest og/eller skilsmisseattest. Disse attestene er helt sentrale for at notaren skal godkjenne kjøpet og utferdige skjøtet. Attestene må være oversatt til italiensk av italiensk godkjent person eller institusjon, f.eks. ambassade eller konsulat. 

 

Lån

Vi kan formidle kontakt med bank i Italia, Intesa SanPaolo, som på visse betingelser kan gi lån med sikkerhet i kjøpseiendommen. Banker i Norge gir vanligvis ikke lån med sikkerhet i eiendom i Italia. For å opprette konto, må du ha et Codice Fiscale.

 

Kjøpe gjennom firma

Eiendommen vil kunne kjøpes av et firma opprettet etter italiensk lov, eller av et eksisterende utenlandsk firma som må  være identifisert i Italia (dvs firmaet må ha fått et italiensk skattenummer, codice fiscale).

 

I det siste tilfelle må firmaet eller en juridisk person henvende seg til det lokale skattekontoret i Italia for å få det italiensk skattenummeret (codice fiscale). All dokumentasjon må være oversatt til italiensk av autorisert myndighet.

 

Skal du drive utleie, vil du trenge en regnskapsfører i Italia (commercialista) til å håndtere den årlige innberetningen til italienske skattemyndigheter.

 

Veiledere

Se veileder for kjøp av eiendom som er laget av den Italienske ambassaden i Oslo. Les her. NB! Den er fra 2010. Noe er endret siden da, bl.a. er den italienske merverdiavgiften (IVA) i dag 22% (2016).

 

Vær oppmerksom på at når du leser denne veilederen, er det forhold som kan synes å kunne stå i motsetning til hverandre. Bl.a. er prosessen som omhandler meglers og notars roller og ansvar tilsynelatende beskrevet på ulike måter i forskjellige deler av veilederen.

 

Det finnes også en veileder fra "European Consumer Centre Italy". Denne kan du lese her.

 

Tilstandsanalyse

Vi kan utføre en tilstandsanalyse for deg, men er avhengig av at eier/selger aksepterer at dette gjøres. Og analysen vil neppe få noe å si for selgers prisønske, men kan være nyttig for deg som kjøper med tanke på hvilke forhold du må være klar over ved eventuell overtakelse av eiendommen.

 

Knut Audum, arkitekt/ingeniør, har mangeårig erfaring i tilstandsrapportering av eldre og nyere eiendommer. Vår rapportering vil for slike formål være basert på norsk standard NS 3600 Boligsalgsrapport og NS 3424 Tilstandsanalyse av bygninger, og med undersøkelsesnivå 1 (visuelle observasjoner). 

 

Ny i Italia

Vi hjelper deg gjennom hele prosessen ved kjøp av eiendom: Fra forståelse og underskrift av foreløpig kjøpekontrakt, - til overtakelse og bestilling av abonnementer for strøm, gass, vann, kommunal renovasjon etc. Dersom du ønsker det, gir vi deg kontakt til andre nordmenn i området. Se f.eks. avsnittet under.

 

Nettverk i Piemonte

Vi har gjennom våre opphold i italia fra tidlig på 1990-tallet til i dag, opparbeidet kontaktnett som vi deler med deg. I Piemonte har venner av oss etablert tiltaket www.bellapiemonte.com. Sjekk hjemmesiden deres.

© 1980-2021 AUDUM prosjekt

Adresse :

     Prestegaten 7B

     NO - 3126 TØNSBERG

For mer informasjon, kontakt oss på e-post eller mobiltelefon

E-post :                    knut@audum.no         anne@audum.no.       post@audum.no

Mobiltelefon :       +47 913 84 680          +47 901 04 115

This site was designed with the
.com
website builder. Create your website today.
Start Now